Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché en immobilier est un défaut qui rend inapte un bien à l’usage auquel il est destiné.
Ce vice caché diminue alors la valeur d’usage du bien, à tel point qu’il est raisonnable d’estimer que l’acheteur n’en aurait pas fait l’acquisition s’il en avait été averti en amont. À savoir qu’un vendeur est tenu responsable d’un vice caché même s’il n’avait pas connaissance de son existence !
Mais rassurez-vous : les nombreux diagnostics que les vendeurs sont tenus de faire pour la vente de leur bien rend moins risqué le fait de tomber sur de mauvaises surprises. Nous faisons le point ensemble sur tout cela dans cet article de blog.
Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?
En substance, le vice caché correspond à tout défaut qui rend un logement partiellement ou totalement inutilisable et qui aurait pu décourager l’acquéreur de procéder à l’achat. Le caractère caché du défaut est lié au fait qu’en plus d’être difficilement identifiable, celui-ci n’est connu de l’acquéreur qu’après la vente.
Cette définition exclut donc les défauts dont l’acheteur a pris connaissance et qui ne l’ont pas dissuadé d’acheter le logement.
Un vice caché dans l’immobilier peut se manifester de différentes manières. Généralement, il s’agit :
- de bruits excessifs provenant du logement ou du voisinage ;
- d’un système de chauffage ou de climatisation défectueux ;
- des structures (toits, fondations, charpentes, etc.) endommagées ;
- d’un sous-sol qui s’inonde facilement ;
- d’une mauvaise étanchéité au niveau des ouvertures.
À quelles conditions s’applique la garantie des vices cachés ?
Selon l’article 1641 du Code civil, les vendeurs sont tenus de proposer des produits exempts de vices cachés. Dans le cas contraire, ils doivent offrir une garantie aux acheteurs et qui est appelée « garantie des vices cachés ».
Pour que cette garantie puisse être appliquée, trois conditions doivent être remplies. Il faut donc que le défaut ou le vice soit :
- antérieur à la vente ;
- suffisamment grave. Autrement dit, le vice doit altérer l’utilité ou les possibilités d’utilisation du logement ;
- soit caché et n’est connu par l’acheteur qu’après la vente.
Par ailleurs, la garantie des vices cachés s’applique aussi bien dans le cas des logements neufs que dans le cas des logements anciens.
Que peut obtenir l’acheteur en cas de vice caché ?
Si l’existence du ou des vices cachés a été prouvée, les acquéreurs peuvent exiger du vendeur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés. Selon les cas, cette garantie permet entre autres à l’acheteur d’obtenir :
- un dédommagement ;
- un remboursement dont le montant correspond au préjudice, en plus du logement qu’il peut garder ;
- l’annulation de la vente ainsi que le remboursement du prix et de tous les frais liés à la vente ;
- des dommages et intérêts s’il est prouvé que le vendeur était informé de l’existence des vices cachés.
Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?
Avant de pouvoir mettre en œuvre la garantie des vices cachés, forcément, il est nécessaire que les vices cachés soient découverts et identifiés. Pour ce faire, la solution la plus recommandée est de recourir aux services d’un professionnel, habilité à réaliser une expertise.
Après avoir réalisé ces démarches, l’acquéreur peut informer le vendeur sur l’existence ou la découverte de ces vices cachés à travers une lettre recommandée avec accusé de réception. Et en l’absence d’une réponse de la part du vendeur, l’acheteur a la possibilité de saisir le tribunal judiciaire dont dépend la commune où se trouve le logement.
L’article 1648 du Code civil définit les durées d’application et de validité de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés. Ainsi, la démarche peut se faire dans la période de 2 ans qui suit la découverte du vice et dans une limite de 5 ans à partir de la vente.
Les vices cachés sont donc redoutés par les acheteurs et par les vendeurs : pour les éviter, faites confiance à des professionnels : confiez-nous votre projet !
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